Согласование проектов

Чтобы обустроить дом, открыть магазин, бассейн, возвести офисное здание, нужно не только желание и наличие денег, но и терпение. Необходимо доказать государственным надзорным органам, что ваше помещение имеет право «на жизнь»: законно и абсолютно безопасно в эксплуатировании.  Для этого вам потребуется подготовить  по соответствующим нормам проект строительства или реконструкции и оформить  разрешающие документы, что занимает немало времени.

Как выбрать компанию?

Первая задача заказчика – найти, кому отдать проект, кому доверить согласование, получение исходных данных для проектирования - самому либо, к примеру, отдать риэлторам в агентство недвижимости. Плюс этого варианта - он наиболее часто используемый, но он не совсем удобный (так как риэлтору сложно разобраться в проектной документации),  а также дорогостоящий. Можем предположить, разница в цене также связана с тем, что для согласования документации риэлторам приходится  прибегать к помощи более квалифицированных специалистов со стороны.

Не самый лучший вариант также обратиться в проектную компанию, в практике работы которой не было согласования проектов. Поясним на примере: вы заказываете проект реконструкции помещения, потом сами или через третьих лиц согласовываете  его с инстанциями. Как правило, возникают неточности, ошибки, которые проектировщик обязан устранить. Хорошо, если проектировщик квалифицирован и осведомлен не только со СНИПами, но и со своими требованиями согласующих инстанций. Но многие проектные компании не занимаются согласованием.  Поэтому возникают случаи, когда сделанный проект оказывается не нужным: строительство невозможно , например, в связи с выходом последнего постановления Городской Думы, о котором проектировщик даже и не знал. В итоге заказчик теряет не только деньги, но и время.

Как от этого уберечься? Чтобы привязать проект к «реальности», проектировщику еще до начала своей работы необходимо получить разрешение администрации, технических и других надзорных служб, согласующих проект, с учетом их пожеланий.  Постоянное сотрудничество с ними позволяют не только выполнить проект, но и ускорить согласование проекта.

Наша компания готовит проекты «под ключ». Это означает:

- сбор исходных данных для проектирования (задание на проектирование в Архитектуре, получение градостроительного плана, технических условий и др.);

- проектирование;

- согласование с инстанциями;

- регистрация документов на новое строительство (реконструкцию).

Наша компания ведет подготовку специалистов по согласованию проектной документации. Подготовка заключается в обучении:

- разбираться в проектной документации,

- знать основные требования контролирующих органов,

- находить нужную информацию максимально быстро,

- ориентироваться в людях: понимать их цели, намерения, находить компромисс в спорной ситуации;

- самостоятельно принимать решения.

С какими объектами мы работаем?

1. Перепланировка.

Перепланировка необходима для того, чтобы сделать свою квартиру функциональней,  удобней для проживания.

Ошибочно мнение, что невозможна перепланировка в панельном доме, типа 97 серии. К примеру, вы можете сделать проем в несущей стене под дверь шириной 90 – 110 мм при обязательном усилении конструкций.

Перенос кухни в спальню, кухни в ванную комнату и другая перепланировка такого рода считается сменой функционального назначения. Официально смена функциональности запрещена. Но в практике согласования есть случаи согласования таких проектов Архитектурой. Обязательным условием при этом будет: предоставить разрешение управляющей компании и соседей верхних и нижних этажей на смену функциональности, в проекте сделать расчеты, чертежи, доказывающие, что перепланировка не затрудняет эксплуатацию квартиры и всего дома. Стоит учесть, например, что если делать спальню в кухне, придется прятать газовые трубы. Если перенести кухню в спальню – необходимо продумать, где в новой кухне будет вытяжка. Также нужно просчитать, как будет «заложено» электричество.

Основной порядок согласования проекта перепланировки

Порядок выполнения проекта и согласования

Перечень согласующих инстанций

1. Для выполнения проекта от заказчика необходимо получить План БТИ с указанием сносимых и возводимых перегородок. 2. Для согласования проекта необходимо - получить техническое освидетельствование помещение по несущей способности конструкций – при устройстве проемов в несущей стене (в проектной компании, имеющей лицензию, или в Главном Управлении Архитектуры и Градостроительства) - согласовать проект с балансодержателем здания - получить ознакомление соседей с проектом перепланировки - проект, техническое освидетельствование, ознакомление соседей и правоустанавливающие документы (свидетельство на право собственности, договор купли-продажи) передать на согласование в Главное Управление Архитектуры и Градостроительства. - согласовать проект с районной Администрацией - оформить в БТИ новый техпаспорт.

Главное Управление Архитектуры и Градостроительства, Управляющая компания, Районная администрация

Практически на всех центральных улицах первые этажи домов обустроены под магазин или офис. Но для этого нужно оформить перевод квартиры в нежилое помещение, иначе заниматься предпринимательской деятельностью вам не дадут.  Перевод - достаточно продолжительный процесс - по времени занимает от полугода. Основные этапы работы:

1)получить исходные данные (задание Архитектуры, технические условия инстанций и др.);

2) разработать эскизный проект (внешний вид строительства/реконструкции), согласовать  с районным архитектором и главным художником;

3) разработать рабочий проект (расчеты, детальное проектирование);

4) получить согласование всех инстанций и Архитектуры;

5) оформить документы в Комитете по Имуществу и Земельным Отношениям.

3. Киоски, торгово-остановочные комплексы и другие временные некапитальные стационарные объекты

Для получения разрешения на строительство киоска или торгово-остановочного комплекса сначала необходимо получить специальное распоряжение главы города. Но перед тем как оформлять документы, предпринимателям нужно ознакомиться с последними изменениями в законодательстве. К примеру, по новому решению Челябинской Городской Думы № 34/4 от 23.09.2008 г., торговая площадь торгово-остановочного комплекса должна занимать не более трети общей площади, выделенной администрацией, остальные две трети - остановка.  При согласовании проекта это будет обязательно учитываться.

Согласовываем проект, также решаем вопросы по самовольному строительству.

Если вы хотите построить частный дом, то согласование с Архитектурой на сегодняшний день не требуется. Необходимо получить градостроительный план, разрешение на строительство, также районная администрация запрашивает проектную документацию.

Значительно больше придется собирать документации под строительство нежилого помещения.

Порядок выполнения проекта и согласования

Перечень согласующих инстанций

1.Для выполнения эскизного и рабочего проекта от заказчика необходимы свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок, план БТИ (при реконструкции), наброски, пожелания по строительству 2. Для согласования необходимо:   - получить градостроительный план (заявление подается на имя Главы города в Главном Управлении Архитектуры и Градостроительства) - получить технические условия (вода, электрика, газ, отопление, дорога и т.д. – выдаются в обсуживающих инстанциях). - Акт обследования зеленых насаждений - получить согласование эскизного проекта с главным художником города - получить разрешение в согласующих инстанциях (карта согласования) - согласовать проект в ГУАиГ) - получить схему планировочной организации земельного участка для разрешения на строительство - выполнить проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, проект организации строительства (при наличии согласованного ППР) для получения разрешения на строительство. - Получить разрешение на строительство  в Архстройнадзоре. - после строительства/реконструкции оформить новый техпаспорт. - зарегистрировать новый адрес (при строительстве)

Главное Управление Архитектуры и Градостроительства, Управление Архитектурно-строительного надзора БТИ Регистрационная палата

Екатерина Балашова, инженер по согласованию